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Mikro-Apartments als Lösung für den Wohnungsmangel in deutschen Großstädten

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Thomas Wos

In den Städten herrscht Wohnungsnot, die Mieten steigen. Hinzu kommen private und geschäftliche Mobilitätsbedürfnisse. Das alles macht erfinderisch. Die Lösung für das Immobilienproblem könnten Mikro-Apartments sein, wie es sie in US-Großstädten bereits seit etwa zehn Jahren gibt. Mikro-Apartments sind weniger als 55 Quadratmeter groß, modern ausgestattet und möbliert. Die Gebäude, in denen sich die Apartments befinden, haben Gemeinschaftsräume für Spa, Entspannung und Fitness. Per Smartphone-App ist es möglich, Dienstleistungen für Reinigung oder Kleiderservice zu bestellen. Eine elektronische Pinwand stellt Kontakt zwischen den Nachbarn her und informiert über Neuigkeiten.

Mikro-Apartments auch vermehrt in deutschen Großstädten zu finden

Bezahlbarer Wohnraum in zentralen Lagen ist knapp. Das gilt insbesondere für die sieben Top-Städte in Deutschland, wie beispielsweise Aachen oder Nürnberg. Wer in Hamburg eine neue Wohnung sucht, ist damit durchschnittlich 1,5 Jahre beschäftigt. Für preiswerte Mikro-Apartments finden sich in dieser Situation sehr schnell Mieter. Denn je knapper der Wohnraum ist, desto gefragter sind die Mikro-Apartments. „Immer mehr Menschen kommen in die Ballungszentren“, so Thomas Wos, Inhaber von WOS Swiss Investments AG, „aber dort gibt es fast keinen günstigen Wohnraum mehr. Mit Mikro-Apartments ändert sich das.“

Immobilienexperte Thomas Wos

Thomas Wos

Foto: Thomas Wos

Thomas Wos ist ein erfolgreicher, deutscher Onlinemarketer, der in der Schweiz lebt. Er beschäftigt weltweit mehr als 100 Mitarbeiter und verwaltet als Inhaber der WOS Swiss Investments AG Vermögenswerte von mehr als 300 Millionen Euro im Immobilienbereich. Zudem betreibt er sehr erfolgreich die Hotelkette The Wos. Thomas Wos hat sein Know-how unter Beweis gestellt: „Ich kann einen chancenreichen Markt erkennen und zu meinem Vorteil nutzen.“

Mikro-Apartments als Lösung für das Wohnungsproblem?

Regulärer Wohnungsbau kann den Mangel an Wohnraum derzeit nicht beseitigen. Das steigende Angebot an Mikroapartments kann diesem Missstand entgegenwirken. Thomas Wos zufolge, „denken auch Investoren verstärkt über diese alternative Wohnform nach“. Der mittlerweile florierende Handel mit Mikro-Apartments stößt in eine Marktlücke: bezahlbarer, zentral gelegener Wohnraum.

Durch technische Entwicklungen ist der Platzbedarf gesunken. Bücherregale sind kaum noch notwendig, die Menschen haben ihre Bücher in elektronischer Form auf ihren Tablets gespeichert und ein Flachbildschirm braucht wesentlich weniger Platz als ein Röhrenfernseher.

Modernes Wohnen auf Kernfunktionen reduziert

Die kleinen Wohneinheiten mit ihren vernetzten Strukturen gewinnen an Beliebtheit. Das Wohnen ist auf die Kernfunktionen reduziert, die Einrichtung der Mikro-Apartments entspricht einem platzsparenden und wohldurchdachten Raumkonzept. Es ist praktisch und hat zugleich ästhetische Gestaltungselemente.

Der Trend zu den sogenannten Tiny-Houses ist ein gesamtgesellschaftlicher Trend. In der Mode gibt es Slim-Fit-Ideale, im Supermarkt sind es die Light-Produkte und auf der Straße fahren die Drei-Liter-Autos. Less-is-more lautet Devise auch auf dem Immobilienmarkt. „Kleinere Apartments und Häuser verbrauchen weiniger Fläche, was insbesondere in Ballungszentren ein wichtiges Kriterium ist“, sagt auch der Immobilienexperte Thomas Wos.

Investition in Apartmenthäuser ist lukrativ

Für Investoren und Projektentwickler ist der Bau von Mikro-Apartments sehr lukrativ und erzielt hohe Quadratmeterpreise. Das spielt vor allem bei der Umnutzung von ehemals als Büroimmobilie genutzten Gebäuden eine wichtige Rolle. Ein Umbau ist aufwendig. Der Grundriss schränkt die Nutzung stark ein. Wenn von einem langen Flur viele Büros abgehen, ist es eine sehr wirtschaftliche Entscheidung, die Büros in Mikro-Apartments umzuwandeln. Für Thomas Wos „stellen sie eine attraktive Kapitalanlage dar“. Mietrendite und Mietertrag fallen höher aus als bei klassischen Neubauten. Je nach Standort kann der Mietertrag pro Quadratmeter bis zu 80 Prozent über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen. Thomas Wos sagt dazu: „Durch die kürzeren Mietzeiten ist es möglich, die Mieten häufiger zu erhöhen als bei langfristigen Mietverträgen.“ Die Mietpreisbremse greift hier nicht und auch der Mietpreisspiegel hat bei kurzfristigen Vermietungen keine Gültigkeit.

Insgesamt ist die Investitionssumme bei Mikro-Apartments geringer als bei anderen Immobilienprojekten. Das ist ein großer Vorteil für private Investoren, denen die klassische Etagenwohnung mit drei Zimmern zu teuer ist. Zudem sichert die steigende Nachfrage nach kleinem, bezahlbarem Wohnraum langfristig ein sicheres Zusatzeinkommen aus der Vermietung.

Für eine homogene Zielgruppe bauen birgt auch Risiken

Diese neuen Bauprojekte sind großvolumige Monostrukturen, die auf eine relativ homogene Zielgruppe zugeschnitten sind. Sie bieten wenig Flexibilität und kaum Nutzungsalternativen. Zudem suchen die Nutzer solcher Apartments die Wohnungen lediglich für eine begrenzte Zeit. Sie unterliegen also einer hohen Fluktuation. Hausgemeinschaften und Nachbarschaften gestalten sich schwierig. Für Studenten gibt es beispielsweise Wohnprojekte mit möblierten Apartments, die zwischen 20 und 40 Quadratmeter groß sind.

Vor der Investition einen Experten fragen

Wer in Mikroapartments an einem bestimmten Standort investieren möchte, sollte unbedingt einen Berater oder einen Experten an Bord haben. Dieser kann eine fundierte Markteinschätzung liefern, den Standort und die Marktsituation bewerten. Er bewertet beispielsweise die Infrastruktur. Er weiß, ob es weitere solcher Projekte in der Nähe gibt. Zudem kann er anhand von nahe liegenden Konzernen oder Universitäten die Nachfrage abschätzen.

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Dubai in der Krise – Hintergründe und Sorgen der Investoren

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Thomas Wos

„Nach einigen wirklich perfekten Jahren für uns Investoren hat sich die Lage in den letzten Jahren massiv verschlechtert“, sagt Finanzprofi Thomas Wos. Ihn kennt die Fachwelt spätestens, seitdem er für sein Start-Up Unlimited Emails ein Rekordinvestment an Land gezogen hat. Doch seit einigen Jahren ist er gemeinsam mit seiner Frau Jennifer Wos selbst derjenige, der innovativen Projekten tatkräftig unter die Arme greift. Ihr gemeinsames Unternehmen, die WOS Swiss Investments AG, hat unter anderem auch in Dubai investiert. Doch was früher noch als sichere Bank für Großgewinne galt, ist heute eher zum Risiko geworden.

 

Aufschwung und Fall Dubais: Ein Überblick

Die Lage direkt am Persischen Golf, das ganzjährig milde Klima und die zahlreichen attraktiven Jobangebote waren es, die in der Vergangenheit viele nach Dubai zogen. Kaum ein anderes Land der Welt war seit der Jahrtausendwende ein so beliebtes Ziel für Auswanderer. Doch auch viele Expats, also von Firmen entsandte Experten, tragen zum multikulturellen Bevölkerungsmix bei. Die demographischen Zahlen sprechen eine deutliche Sprache:

 

  • Im Jahr 2000 lebten gerade einmal 800.000 Menschen in Dubai, es war damals also eine überschaubare Stadt
  • 2005 war die Einwohnerzahl bereits auf 1,3 Millionen angewachsen
  • 2010 lebten 1,8 Millionen Menschen in Dubai
  • Im Oktober 2018 wurde mit 3,1 Millionen ein neuer Höchststand erreicht

 

„Wer die historischen Hintergründe kennt, den verwundert diese Bevölkerungsexplosion nicht“, weiß Thomas Wos. Er beobachtet schon seit langem die politischen Entwicklungen am Persischen Golf. 2002 setzte nämlich Scheich Maktum bin Raschid Al Maktum das bisher geltende strenge Gesetz außer Kraft wonach nur Inländern Immobilienkauf möglich war. Mit der Aufhebung dieser Regelung kam es zu einem regelrechten Immobilienboom. Mohammed bin Raschid Al Maktum, der nach dem Tod seines Bruders die Geschäfte übernommen hatte, setzte die weltoffene Politik fort. Doch während der weltweiten Finanzkrise strauchelte auch Dubais Wirtschaft: Das Prestigeobjekt, der 828 Meter hohe Burj Khalifa konnte nur durch eine kräftige Finanzhilfe des benachbarten Emirats Abu Dhabi vollendet werden.

 

Auch die Tourismusindustrie betroffen

Nicht nur die Immobilienszene sondern auch die Entwicklungen im Tourismus bereiten Thomas Wos aktuell Sorgen. „Seitdem Salman bin Abdulaziz Al Saud im Königreich Saudi Arabien den Thron bestiegen und seinen Sohn Mohammed bin Salman zum Verteidigungsminister ernannt hat, gilt die Region nicht mehr als 100% sicher“, findet Thomas Wos eine Erklärung dafür, dass in Dubai Hotelbetten leer stehen. Berichte über militärische Interventionen in der Region und damit verbundene humanitäre Krisen veranlassen Sonnenhungrige, ihren Urlaub anderswo zu buchen.

 

Im Herbst 2018 kam es zu einer Trendwende: Seitdem stagnieren die Nächtigungszahlen und sind sogar rückläufig. Das betrifft auch Thomas Wos, der mit THE WOS auch in der Hotellerie tätig ist. Mittlerweile ist die Belegungsrate sogar auf 67,1 Prozent gefallen – der niedrigste Wert seit der großen Finanzkrise im Jahr 2009. Auch die Schlagzeilen eines drohenden Wirtschaftskrieges zwischen den USA und dem Iran verbessern die Situation nicht unbedingt. Aufgrund geringerer Nachfrage und den permanenten Spannungen in der Region strich die Kreuzfahrtlinie P&O Cruises Dubai bereits aus ihrem Programm. Ab dem Winter 2019/20 werden Schiffe dieses Unternehmens nicht mehr in Dubai anlegen. Gut möglich, das andere Reedereien sich ein Bespiel nehmen und Dubai ebenfalls nicht mehr ansteuern.

 

Massive Auswirkungen auf die ambitionierten Flughafenpläne

Gerade jetzt, wo die EXPO2020 in Dubai unmittelbar bevorsteht, gerät auch Dubais größtes Bauprojekt in die Krise. Bis zum Jahr 2025 hätte hier der größte Flughafen der Welt gebaut werden sollen. 100 Großraumflugzeuge der Marke A380 hätten gleichzeitig Platz gefunden. Insgesamt waren sechs Start- und Landebahnen geplant, mit einer Kapazität von bis zu 250 Millionen Passagieren wäre der Airport zur Drehscheibe zwischen Ost und West avanciert.

 

Vom wirtschaftlichen Aufschwung Dubais profitierte auch die Fluglinie Emirates. Es wurde massiv investiert, mit insgesamt 112 A380 Luftgiganten gehörte die Airline zu den Big Playern im Langstreckenverkehr. Als man jedoch weiter expandieren und in den USA weitere Landegenehmigungen erreichen wollte, stieß man im Ausland auf massiven Widerstand. Amerikanische Airlines bekamen bei ihrem Kampf gegen die schier übermächtige Konkurrenz tatkräftige Unterstützung von der Regierung. Emirates muss sich wegen der geringen Größe des eigenen Landes und der damit verbundenen verhaltenen Nachfrage natürlich international orientieren.

 

Als Kenner des Finanzmarktes weiß Thomas Wos, was die aktuellen Entwicklungen für die renommierte Fluglinie bedeuten. „Die Geschäftszahlen stimmen mich nachdenklich“, meint er. Immerhin war das operative Ergebnis deutlich schlechter als im Vorjahr. Zwar wurden immer noch 610 Millionen Euro erwirtschaftet, allerdings stagnierten die Passagierzahlen fast. Den Anstieg von 0,2 Prozent ist für die Fluglinie kaum spürbar. Dass das massive Expansionsmodell unter diesen Voraussetzungen nicht weiterlaufen konnte, war dem Management rasch klar. Als ersten Schritt strich man die Bestellung weiterer Airbus A380. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Lage in Dubai weiter entwickelt. Investoren wie Thomas Wos hoffen allerdings, dass die EXPO2020 wieder einen neuen Aufschwung bringt. Immerhin hat Dubai so viel zu bieten – mit Strand, Sonne, Meer, Einkaufsmöglichkeiten und viele weitere Attraktionen hat das Emirat trotz Krise nichts an seinem Charme eingebüßt.

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